贷款办理

贷款流程

越来越多的华人希望在爱尔兰买房置业,安家落户

1. 预算 / 报价

在考虑购买任何房产之前,您需要认真地做一个预算。其中包括计算您可以自由支配的存在银行的资金或现金、估计您现有房屋的净值,若可以,还要询问律师购买房产的报价,以及从有可能从银行申请到的贷款批准额度,这样在找到房产时能够提高贷款方对贷款金额的信心。

2. 聘请律师

联系您的律师接下您的案子,开始进行交易。

3. 支付定金

您定下决定购买的房屋且至少贷款基本获得批准之后,您应该向房地产中介缴纳预定金了(Booking deposit)。预定金一般是5千欧元左右。在签订合同之后,定金可退还或者折抵房款。房地产中介收到预定金后,他们会向各方发出销售明细。

4. 销售明细

销售明细由房地产中介准备,并发给您本人,您的律师和开发商的律师。其中包括价格、销售条件、预计的交割日期及各方的姓名和地址。

5. 房产买卖合同

卖方律师在收到销售明细后,将给买房律师发出买卖合同。合同一式两份,会同相关所有权证书副本一起寄送给您的律师。

6. 贷款建议

您的银行会根据房屋的价格和您提供的信息以书面形式正式批准您的贷款后,会发出正式的贷款方案。一般情况下,您会收到一封列明贷款的主要信息的贷款建议书,您的律师会收到包含有抵押贷款文件、贷款建议书接受书和接受转让书的贷款计划。您的律师核实贷款计划并和您商讨过主要条款之后,要签订和填写各 种文件,这样银行能够进行下一步。贷款建议书包括抵押贷款的所有细节问题,如利率和偿还条款。

7. 签订合同,支付10%合同定金

您的律师审核合同之后,您需要找您的律师去签订合同并支付合同定金(购买价格的10%减去之前支付的预定金)。购买的是新房屋的话,您可能不需要全额支付 10%,减抵支付(被称为阶段支付)也是可以接受的。房地产中介最初规定了阶段支付的数额。这一步骤应该在支付定金的3周内进行。您的律师将您签过字的一 式两份的合同和建筑协议以及合同定金/阶段支付金一起返回至卖方律师。

8. 交换合同

卖方律师将合同和建筑协议中的一份返回。协议在各方之间开始具有约束力,各方受到合同中的条款和条件的制约。

9. 人寿保险/房屋保险

所有的贷款银行都会要求您及与您一起买房的合伙人人购买人寿保险,或是更为人所熟知的按揭保障保险。若您或您的合伙购房人在按揭偿清之前去世,保险会按照所选择的人寿保险类型, 至少支付未偿还的按揭数额。房屋保险也是个明智的选择,所有的贷款机构都会要求为房屋和房产购买保险,如火险、盗窃险。这一步骤所花的时间通常会比很多买 家预计的要长,所以为这一步骤安排好时间。

(各位华人朋友在购买此保险之前一定先让华人咨询中心的团队评估一下,往往会比银行推荐的保险性价比高!)

10.接受贷款

交换合同之时,您的律师将贷款答复书和辅助文件返回至您的银行。

11.所有权调查

您的律师提出所有权调查申请(很长的调查表),并和购买契据草案一起发送至卖方律师。卖方律师会书面回复您的律师的申请,认可契据。

12.完工通知 – 仅适用于新房

房屋完工时,开发商会向您和您的律师发出“完工通知”。这是一个非常重要的文件,其中会设置期限,在这个期限内您必须最终完工。收到上述完工通知后,您必须“清空”房屋。您或您的经纪人对房屋进行正式检查,以确认房屋已完工。您要列一个未完成工作清单。这个清单,即“问题清单”,一式两份,一份由您保管, 另一份交给现场负责人。您应该在几天后联系现场负责人,确认 “问题清单”上所有的项目是否都已经完成,且在所有问题都解决前应该不断进行处理。房子完工且让您满意之后,您应该通知您的律师。

13.交割

所有的问题提出、申请获得批准、所有的事项在截至期限前完成且时间根据各方需要确定之后,您应该和您的银行确认一切正常,可以签发贷款支票了。 通常的延误原因是,未及时投人寿保险或火险。您的律师会准备一个声明,在上面列出要完成购买和开支所需要的差额。这份声明会在完成之前发给您,这样您能够 将资金的差额告诉您的律师。会考虑到您和卖方所同意的所有额外费用或限额。

14.支票付款

该支票在完工之日前收到。

15.资金差额

您在完工日前将资金差额通过银行汇票支付给您的律师。通常会在完工日前收到贷款支票和资金差额。

16.交易完成,入住

这里的完成是购买正式完成,在卖方律师的办公室实现。您没有必要参加,因为您的律师会代表您参加。您的律师会核对卖方的所有权,他/她收到无任何问题的产权和全部签过字的文件之后,会将购房价款的余额交给卖方律师。卖方律师那时会把钥匙交给您的律师。对于一座新房屋的二手交易而言,在交易完成之后要电话联系 现场负责人,通知他将钥匙交给您。通常您是从现场负责人处取得钥匙。

17.签订契据

销售完成后,您必须要签订购买契据。这个文件只在交割之时交给您的律师,在那之前不会交给您签字。您必须在交割之后马上在上面签字,因为印花税有严格的时间限制。

18.盖章/房产登记

您在购买契据上签字之后,您的律师会办理购买契据盖章和按揭的事宜,之后还要在土地登记局/契据登记局对契据和按揭进行登记。房产登记会花几个月甚至几年时间,取决于所在郡及房产类型。

19.登记完成

买房后就可以登记了,一般登记会持续6个月以上。这种迟延不会 影响您是房产的合法和受益所有权人这一事实。实际上,尽管在土地登记局或契据登记局的登记尚未最终完成,您可以将房产卖出。

20.签契据

在登记完成之后,您的律师将您的所有权契据随同一份确认您已经获得完整的、可销售的所有权的证明一起返至银行。通常的情况是,登记完成及返回所有权契据之时,您不会收到通知。此时,您的律师会停止进行有关您的案件的工作。